不動産売却を行う2つの方法
一般のお客様にとって不動産売却は人生において経験することはそれほど多くないお取引です。大きな金額が動く取引は、ほとんどの方にとっても希少な経験でしょうから不安を覚え、迷い悩むことも仕方がありません。
希少な経験で知らないことだらけ、不安を覚える原因はそこにあります。ここでは「不動産売却の流れ」をご紹介いたしますので、迷い悩むことがないようにしっかりと基本を押さえておきましょう。
仲介売却と買取は違いを理解してお客様に合う方法を選びましょう
同じ不動産売却でも、「仲介売却」と「買取」はまったく別の特徴を持つ取引方法です。それぞれ違ったメリット・デメリットがあるため、お客様のご事情やご希望によって使い分ける必要があります。
具体的に「仲介売却」と「買取」の違いについてわかりやすくご紹介していきます。
買い手が異なる
仲介売却と買取で最も大きな相違点は「買い手となる相手が違う」ところです。
仲介売却は売主様から依頼を受けた不動産会社が物件を市場に売り出して販売活動を行います。そして個人または法人などの購入希望者を探します。つまり、買い手となるのは第三者の方です。
買取は市場に出すことはなく、不動産会社が直接物件を購入します。つまり買い手となるのは不動産会社です。
売却完了までの期間が異なる
売却までにかかる時間も仲介売却と買取では全く違います。
仲介売却は売却までに3ヶ月～半年程度かかるのが一般的です。購入希望者が現れない、契約にまで至らない、といったことが続けば1年以上かかるケースもあります。
買取は不動産会社に相談して価格や条件等をすり合わせ、合意が得られたらそのまま売却まで進みます。実際に不動産を現金化するまでは数週間～1ヶ月程度であるためスピーディーです。
売却価格にも差が出る
仲介売却と買取では売却価格に違いがある点も覚えておきましょう。
仲介売却は市場に物件を売り出し、様々な媒体を活用して宣伝を行って広く購入希望者を募ります。その結果、一般消費者の流通市場相場に合った価格で売却することができ、想定以上の高値がつくことも珍しくありません。
一方で、買取は仲介売却の7～8割くらいの価格での売却となることがほとんどです。これは不動産会社が買い取った物件を建て替え・リフォーム等した上で再販し、その差益の利益を出しているためです。
このように、買取と仲介売却では3つの大きな違いがあります。これを踏まえると、「少しでも高く売るなら仲介売却」「出来るだけ早く売るなら買取」というのが大まかな売却方法の選び方となります。
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売却までの流れ
仲介売却と不動産買取は同じ不動産売却でも中身は全く異なります。それぞれ買い手となる相手が異なり、「なるべく高く売れる」「なるべく早く売れる」と、メリットにも違いがあります。
中身やメリットが異なるのと同じように、売却までの流れもかなり違いがあります。仲介売却と不動産買取、それぞれの主な流れをわかりやすくステップ形式でご紹介いたします。
仲介売却の主な流れ
ステップ1：相場を調べる
売却を検討されたならば、まずはご自身で相場を調べてみましょう。お手持ちの不動産がどれくらいの価格で売れるのか、不動産ポータルサイトなどを活用して似たような物件の販売価格や成約価格をチェックして調べてみましょう。相場をある程度つかめれば、資金計画も立てやすいですし悪質な不動産会社を見抜く武器にもなります。
ステップ2：不動産会社に査定を依頼する
相場がある程度わかったならば実際に不動産会社で物件の査定をしてもらいましょう。できれば複数社に依頼をして、担当者の対応力や価格比較することをおすすめします。最終的に当社をお選びいただけましたら幸いです。
ステップ3：媒介契約を結ぶ
信頼できる査定価格の提示、わかりやすい説明、期待できる販売戦略、話を聞いてくれる、そんな信頼できる不動産会社が見つかったならば媒介契約を結びましょう。契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類ありますので、担当者と相談の上でご自身に合ったものをお選びください。
ステップ4：売り出し価格や具体的な販売戦略を立てる
価格や売り出し方など、希望があれば担当者にどんどん伝えていきましょう。逆に、出された提案に意見や疑問があれば遠慮なく投げかけてください。大きな金額のお取引となりますから妥協することなく、担当者を良きパートナーと思って真剣に作戦を練っていきましょう。
ステップ5：売却活動の開始
具体的な戦略が立てられたならば売却活動が始まります。当社では広告や不動産ポータルサイトへの登録、レインズへの登録などを通して物件を広く宣伝していきます。このタイミングで売主様が主に行うこととしては内覧対応があります。内覧をご希望される方が現れたら担当者から連絡が入ります。居住中の場合は売主様のお立ち会いが必要となりますので、日時を合わせて不備なく対応していきましょう。
ステップ6：購入希望者との交渉
購入を希望される方が現れましたら、価格や条件面について交渉を進めていきます。条件交渉は不動産会社の担当者が代行して行います。事前に売主様のご希望を伝えておくようにしましょう。特に価格面において、「せめてこの価格は下回らないようにしたい」という最低価格だけは確実に決めておいてください。
ステップ7：買主様との売買契約締結
売主様・買主様双方がご納得されて交渉がまとまりましたら、売買契約の締結へと進みます。売買契約書は当社担当者が制作しますので、予め内容を見て不備がないか確認しておきましょう。
売買契約日は売主様・買主様・当社の三者が集まります。改めて価格や条件等について確認し、問題がなければ署名捺印して売買契約締結です。
一般的に売買契約締結時点で買主様から手付金として売却代金の一部（10％程度）が支払われます。
ステップ8：残代金の受け取りと物件のお引渡し
決められた期日までに買主様から代金を受け取り、それと同時に抵当権の抹消や所有権移転登記の手続きを進めます。多くの場合、登記手続きは司法書士に任せるため、売主様は必要書類を準備するだけで大丈夫です。
ステップ9：確定申告を行う
買主様から代金を受け取り物件も引き渡したのでこれで終わり、と言いたいところですが、確定申告を忘れてはいけません。売却によって利益が出た場合は税金の支払いがあります。
税負担を軽減するために、不動産購入当時の取得費用を明らかにし、売却にかかった費用をできる限り計上していきます。また、控除や特例が適用されるケースもありますのでぜひ確認しておきましょう。当社では不動産の税金に関する情報提供も行っていますのでぜひお気軽にご相談ください。
ちなみに、計算した結果利益が発生していないのであれば、申告・納税の必要はありません。
特例を利用する場合は申告が必要です。
不動産買取の主な流れ
ステップ1：売却の相談
当社では物件査定を無料にて行っております。（※売却を前提としない現地調査・詳細調査を必要とする査定は有料となります。）お電話や直接のご来店、または「査定フォーム」からお気軽にご依頼ください。ご依頼の際にはお手数ですが、お客様情報や物件情報など必要事項をご記入いただくことになります。
ステップ2：物件査定を行う
当社では実績・経験豊富なスタッフが実態に沿った評価を行い適切な査定価格をご提示しております。現地に直接伺わせていただき物件の内外や周辺調査も行いますのでお時間をいただくことになります。
また、固定資産税の課税明細書や土地の測量図、間取図などがあれば査定の参考になりますので可能であればお持ちください。
ちなみに土日祝日でも受け付けておりますので、お時間の合うタイミングを担当者にお伝えください。
ステップ3：価格・条件についてのご相談とお打ち合わせ
不動産買取では仲介売却と違って、売却までのスケジュールをすべて売主様に合わせることができます。「この日までに売却したい」など期日がある場合はぜひお伝えください。価格や条件なども明確にご提示しますのでご確認ください。
ステップ4：売却・引渡しの準備
買取が決まりましたらお引渡しまでの期間中に売却時に必要となる書類の準備や手続きをしていただくことになります。
住所変更登記、抵当権抹消（ローン完済手続き）、測量・境界確認（必要な場合）などはこのタイミングで済ませておいてください。もちろん当社にご相談いただくことも可能です。引越し業者の手配などもしておくとスムーズです。
ステップ5：売却代金のお支払い
契約条件にご納得いただき、各種手続きが済みましたら売買契約締結・代金決済・引渡し手続きへと進みます。
代金決済時には物件の鍵や各種必要書類をお引渡しいただき、当社から現金にて代金のお支払いをいたします。スピーディーでなおかつ仲介売却と違い、仲介手数料はかかりませんのでご安心ください。
不動産売却でお困りならまずお電話を！
お客様ごとに売却する理由や目的は違うもので、それぞれに合った売却方法があります。とはいえ、ほとんどの方にとって機会の少ない不動産売却ですから、何が最適なのか判断するのは難しいことでしょう。そして「自分にあった売却方法がわからない」「取引が初めてで迷っている」など、不安を感じてしまうのも仕方のないことです。
当社は専門知識を持つ有資格者が多数在籍し、経験と実績も豊富な不動産のプロです。売却後にお客様が心から満足できるようなご提案をし、疑問点についても平素でわかりやい言葉で丁寧にご説明いたします。
不動産売却にお困りでしたら、誠実・丁寧にお客様と接するクリアパートナーにお問い合わせください。
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