住宅ローンの滞納で困った……お早めに当社へご連絡を！
マイホームを購入する際、多くの方が利用する住宅ローン。滞りなく返済ができていれば非常に便利な購入方法ですが、経済状況の変化などで支払いが難しくなってしまうケースも少なくありません。この場合、滞納を続けていると自宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまう恐れがあります。こうした際に役立つのが任意売却です。
クリアパートナーでは、士業のパートナーとの連携で住宅ローンの滞納状態にある不動産や競売にかけられた不動産に関わる専門的な手続き（任意売却）を行っております。債権者である金融機関との調整なども含め、任意売却を成功に導くサポートが可能です。住宅ローンでお困りの方は、ぜひ当社までご相談ください。
こんなお困りごとは
ありませんか？
- 住宅ローンを毎月返済するのが厳しくなってきた
- 住宅ローンや税金の支払いを滞納してしまっている
- 銀行から督促状が届いてしまった
- 銀行からローン一括返済の請求をされた
- 自宅が競売申し立てされた
- 裁判所から競売の通知が届いた
- 競売は絶対に避けたい
- 自宅を差し押さえされた場合などの不安がある
- 住宅ローン以外にもクレジット、カードローンなどの負債もあり、どのように解決したらよいかわからない
- 住宅ローンが払えないが、何とか家を売却して新たな生活や引越しのための資金を獲得したい
住宅ローンの支払いが難しい場合は任意売却がおすすめ
たとえば経済状況の悪化によって住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合は、不動産を売却して元金返済に充て、ローンの完済を目指すという方法があります。しかし、売却資金が残債に満たない場合は、その分の現金を準備できない限り、通常の売却が行えません。これは、金融機関が住宅ローンを組む際に不動産に対して抵当権を設定しているからです。抵当権を抹消するためには、先にローンを完済しなくてはなりません。
しかし、実際には現金の用意が難しいケースも考えられます。そこでおすすめするのが任意売却です。
任意売却とは？
任意売却は、金融機関など住宅ローンを提供している債権者の了承のもとで、所有者の希望条件をある程度了承し、一般市場で不動産を売却できるようにする方法です。
すでにご紹介したとおり、不動産を売却するためには事前に住宅ローンを完済している必要があります。しかし、任意売却であれば、債権者からの了承を得ることによって、一定条件下で抵当権を解除してもらえます。なお、任意売却を行うためには事前に金融機関へ相談し、不動産会社の提示する査定額を踏まえて合意を得るなどのプロセスが必要になります。
競売とは？
もしも任意売却を行わず、住宅ローンの滞納を続けてしまうと、不動産が競売にかけられてしまう可能性があります。なお、こうした競売手続きが行われるのは「期限の利益の喪失」が原因です。端的に言えば、「約束の期日までに約束した金額でローンを返済していなければ、債務者は一括返済を求められる」というものです。
競売とは、所有者の意思に関係なく、①抵当権が設定された不動産を抵当権者が法的な手続きで強制的に売却を行う方法や②債権者が不動産を差し押さえて強制的に売却を行う方法です。通常の不動産売却に比べると売却額が下がるケースが多く、それ以外にも様々なデメリットが発生します。
督促状は放置せずに、早めにご相談ください！
住宅ローンの滞納を続けると、はじめに金融機関から督促状が送られてきます。この時点で返済が難しいのであれば、任意売却の検討が必要でしょう。
一方、督促状を放置し続けた場合には、滞納3～6ヶ月程度で期限の利益が喪失し債権者から一括返済を求められます。保証会社がついている場合は保証会社から「代位弁済通知」が届きます。すると、住宅ローンの債権が金融機関から保証会社に移り、不動産差し押さえなどの準備が進められてしまいます。この状況になる前に、当社への早めのご相談をおすすめします。当社は士業との強いネットワークがあり、専門的なサポートをお約束しますので、安心してご連絡ください。
任意売却のメリット・デメリット
| メリット | 自分の意思で売却を進められる。限度はあるものの金額や時間をコントロールできる | 売却価格を自身で判断できる | 登記簿に競売で処分された記録が残らない | 引越し費用の負担が軽減されたり希望する日の引越しを相談できる | 迅速に売却できればその分の遅延損害金の負担が軽減される。 ※遅延損害金は高利率で年率14～15％程度の利率が多いです |
デメリット |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 自分の意思で売却を進められる。限度はあるものの金額や時間をコントロールできる | 売却活動を早めに進めなくてはならない （競売で落札される前、具体的には開札前日までに売却する必要がある） |
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| 売却価格を自身で判断できる | 売却に労力がかかる。内覧対応が必要な場合がある | |||||
| 登記簿に競売で処分された記録が残らない | 売買取引の売主としての負担が生じる （契約不適合責任を免除することは可） |
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| 引越し費用の負担が軽減されたり希望する日の引越しを相談できる | 任意売却が成功するかは、依頼する業者の実力に影響を受ける | |||||
| 迅速に売却できればその分の遅延損害金の負担が軽減される。 ※遅延損害金は高利率で年率14～15％程度の利率が多い |
手続きがうまく進まない場合、動いた分は損失になる |
知っておきたい！離婚と住宅ローンについて
離婚時には財産分与が重要なポイントとなりますが、不動産が関係する場合、どちらかが住み続けるのか、売却するのかで対応が変わります。そして後者を選んだ場合は、住宅ローンが残っているかどうかも、重要なポイントになりえます。
売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、すでにご紹介したとおり抵当権の関係で通常の売却は行えません。そのため、ローンを払い続けるか、任意売却を行うかという選択に迫られます。
住宅ローンが残った状態で住み続けるのはリスクも少なくありません。共有名義や連帯保証など、いくつかの問題が発生する可能性があります。一方、任意売却によって不動産を処分できれば、様々なリスクを取り除ける上、かつ売却資金をしっかり分配できるのでおすすめです。
※なお、金融機関と交渉して売却後に分割弁済という形を取れることもありますが、個人で行うのは困難です
「住宅ローンのある家を売却したい」「スムーズな財産分与をしたい」という方は、ぜひ当社へご相談ください。
住宅ローンのトラブル解決ならクリアパートナーにお任せください！
住宅ローンはマイホーム購入に大変便利な方法ですが、一方で支払いができなくなったり、離婚による財産分与の必要が生じたりすると、様々なトラブルを引き起こします。ただし、うまく任意売却を進められれば、スムーズな問題解決につながります。
クリアパートナーは住宅ローンに関わるに様々なトラブルをできる限り未然に防ぎ、起こってしまった場合も解決まで全力サポートいたします。弁護士との連携も強く、交渉力や法的対応力に自信があります。住宅ローンのトラブル解決は、ぜひクリアパートナーにお任せください。
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