不動産売却を成功させるための基礎知識
人生のうちでそう多く経験することのない不動産売却。誰でも失敗することなくスムーズに進めていきたいと考えるものです。不動産売却を成功させるためには、信頼できる 不動産会社や担当者の選び方や、税金や諸費用・査定のポイントなどをご自身である程度理解しておくことが必要となります。
不動産売却を成功へと導く、基礎知識をご紹介いたします。
不動産売却にかかる費用・
税金について
| 仲介手数料 |
売主様と買主様の間に立ち、売却を仲介する不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料は売買価格によって以下の形で上限が定められています。
※売買価格には消費税を含まず、報酬額には別途消費税がかかります。 例）売買価格が400万円を超える場合 上記に関わらず、売買価格400万円以下の宅地または建物の取引については、低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例があり、報酬告示の規定額と現地調査等に要した費用相当額を合計した金額で、報酬上限が18万円（別途消費税）となっています。 例えば、売買価格が数十万円の物件を取引する場合で、仲介業者から売主様にあらかじめ報酬額について説明し合意することにより18万円＋消費税の報酬を授受することが可能です。 |
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| 印紙代 |
売買契約書に貼付する印紙代です。印紙代は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。
※令和4年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書について、軽減税率を勘案しています。 |
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| 登記費用 | 抵当権が設定されたままでは売却ができないため、抹消する必要があります。また、登記住所と現住所が異なる場合も表示変更登記が必要です。いずれの場合も司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。 | ||||||||||||||||
| 譲渡所得税・住民税 |
不動産を購入したときよりも高く売れた場合には、その利益に対して課税されます。この利益のことを譲渡所得といい、「譲渡費－取得費－譲渡費用」という計算式で求められます。 不動産の用途が自己居住用の場合には、譲渡所得の3,000万円まで特別控除が認められています。また、不動産の保有期間によっても税率は異なりますので、詳しくは担当者にお尋ねください。 |
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| その他の費用 |
測量が必要になったり、境界確定が必要になったり、建物の解体が必要になったりする場合には、その費用がかかります。 |
失敗しない不動産会社の選び方
不動産会社はお客様にとって最高のパートナーであるべきです。
不動産売却は人生のうちでそう多い経験ではない上に高額になることがほとんどです。そのため納得できる形で進めることができなければ必ず後悔してしまいます。
「担当者があの人で良かった」「次があったらまたお願いしたい」そう思える最高のパートナーを選ぶためにも、不動産会社は慎重に選びましょう。失敗しない不動産会社の選び方をご紹介します。
不動産売買仲介を
得意としているか？
不動産会社を選ぶ際は実績を重視しましょう。実績に乏しい会社は売却ノウハウが少なく、ご提案の幅が狭いためです。
不動産会社ごとにマンション専門、建売住宅専門、中古物件売買、相続不動産、買取専門、収益物件専門など得意とする分野には違いがあります。仲介売却をご希望されている場合は、売却実績が多くある会社を選ぶことが大切です。実績が多ければさまざまなケースを経験していることから、ノウハウも蓄積されています。そのような不動産会社であればご提案できる幅も広くなるため、お客様もご満足できる売却を進められるでしょう。
お客様の要望をし
っかり聞いてくれるか
お客様のお話をじっくり伺い、ご要望を聞くことができる不動産会社を選びましょう。目先の自社利益を優先する会社ではお客様の抱える不安や問題を解決することが困難であるためです。
不動産売却の売却において抱えるお悩みやご事情、抱いているご希望はお客様ごとに異なります。じっくりとお話を伺わなければ「売却する本当の理由」を理解できないため、お客様にご満足いただける売却を実現することができません。
お客様からのご要望をじっくり伺って問題解決や夢を叶えるために誠意を持って行動できる、そんな不動産会社をお選びください。
販売活動をしっかり行ってくれるか
意外なことかもしれませんが、「販売活動を適当に行う」そんな業者も存在します。たとえば、手数料を売主様・買主様双方から受け取るため、外部にほとんど宣伝せずに物件を自社で囲い込むケースは少なくありません。また、知識・経験に乏しいスタッフばかりで、販売活動にやる気が見られないというケースもあります。
このような不動産会社にあたらないためにも、依頼前には必ずネットで口コミや評判を確認しましょう。「またお願いしたい」「この会社で良かった」そういった感想のある不動産会社ならば信頼感があります。
担当者がパートナー
として信頼できるか
不動産売買は人対人で行われる取引です。だからこそ、担当者の人柄や能力はとても重要で、パートナーとして信頼できるかどうかを見極めることが大切になります。
売主様にとって大切な不動産の売却を人に任せるのは不安があるものです。その不安・疑問に対してわかりやすく丁寧に応えてくれる担当者であれば、知識はもちろん人間的にも信頼できることでしょう。逆に質問しても答えがあいまいで活動報告もろくにしない、そんな担当者はパートナーとしてふさわしくありません。
売主様に寄り添い、一緒に考えてくれて、売却成功まで二人三脚で歩んでくれる、そんなパートナーを探しましょう。
査定評価の着眼点
不動産の売却価格は、お客様のご希望はもちろんですが査定評価も参考に決定していきます。そのため、価格の高低も大切ですが「適切に評価されているか」も重要なポイントとなります。
不動産会社の担当者が物件のどこを見てどう評価しているのか、査定評価の着眼点をご紹介していきます。
| 周辺の環境 | 物件そのものだけでなく、周囲の環境も査定では評価されます。たとえば交通機関・商業施設・各種公共施設が近隣にある物件はプラス評価となりやすいです。また、周囲の道路に街頭があるなどの治安面も見られます。 |
|---|---|
| 日当たり | 洗濯物が乾きやすいなどメリットが多いことから日当たりの良い南向き物件は評価がプラスになりやすいです。またひな壇で日照時間が確保しやすい土地にある建物も良い評価となる傾向にあります。ひな壇の場合、傾斜があると有効宅地部分が減少するためマイナス評価となったり、擁壁があることで補修や築造に費用がかかるためマイナス評価となることがあります。 |
| 土地の方位 | 南面が道路と接している土地や角地にある土地は使いやすく需要があるため評価も高くなります。ひな壇の場合、傾斜があると有効宅地部分が減少するためマイナス評価となったり、擁壁があることで補修や築造に費用がかかるためマイナス評価となることがあります。 |
| 土地の形状 | 土地は面積の広さが周辺地域において需要のあるサイズかどうかは重要ですが、その形状も査定で見られるポイントです。プラスとなりやすいのが購入後に建築をしやすい整形（長方形など）の土地となります。三角形や極端な狭小地は需要が低下するためマイナスとなりやすいです。 |
| 接する道路 | 接する道路の間口が2m以上、かつ建築基準法上の道路であれば再建築可能です。そうでない物件は再建築不可物件となり、評価が大幅に下がる可能性があります。 |
| 内外装など物件の状態 | 物件はキレイな状態であるほど評価が高まります。建物の内外装に汚れや傷みはないか、土地に余計な残置物はないかなどがチェックされますので事前に対応できる場合はしておきましょう。同時に建物の間取りや扉の建付け、床等の傾き・歪みなども見られます。 |
| 社会情勢 | 経済や政治といった社会情勢も不動産売却には大きく影響します。増税が決まり近々施行されるという場合は不動産購入を急ぐ人も増え、価格は上がる傾向に。逆に経済的に落ち込みがある場合は市場相場が下がる傾向にあります。また、金融政策もローン金利に影響を及ぼすため、不動産価格に影響が生じます。 |
査定評価や内覧時の印象をアップさせるポイント
人は第一印象に左右されるもので、不動産も最初の印象が大きく影響します。周辺環境や日当たりなどは変えることができませんが、掃除などをして不動産の状態をキレイに見せることは後からでも可能です。購入希望者の心を掴むためにやっておきたいいくつかの工夫をご紹介いたします。
| ニオイ対策 | 家のニオイは住んでいると気が付きにくいですが、他人からすると意外に気になるものです。特にペット臭やタバコのニオイは不快に感じる方も少なくありません。消臭スプレーやハウスクリーニングなどを行ってニオイ対策をしておきましょう。 |
|---|---|
| 水回りの掃除 | 生活する上で毎日利用するのがトイレ・キッチン・お風呂といった水回りの設備です。清掃が行き届いていないと、湿気も多いことからカビも繁殖しやすく水垢で汚らしく見えてしまいます。 不潔な印象を与えないためにも内覧前にはキレイにしておきましょう。 |
| インテリアの配置 |
家具が置いてあることで内覧している方はその物件での暮らしをイメージしやすくなります。もしインテリアにこだわることができれば、「住んでみたい」「買いたい」と思わせるきっかけになるかもしれません。 家具をわざわざ新調する必要はありませんが、清潔感を意識して配置にこだわってみましょう。 |
不動産売却に関することはなんでもお気軽にご相談ください
不動産売却は人対人で行われるお取引です。担当者の査定、購入希望者様の内覧などは人が直接物件を見てそれぞれの物差しで評価をします。特に購入 希望者様の印象は重要なもので、価格などの条件面だけでなく、「物件を見たときから決めていた」という内覧をきっかけに背中を押されて購入に至ることはよくあります。
当社は実態に沿った適切な評価を行い、売れやすいリアルな査定価格をご提示しております。また物件のアピールポイントを見抜き、購入につながるような宣伝を進めることが可能です。
不動産売却は物件の状態やお客様のご事情・ご希望によって最適な形が異なります。知識・経験を活かし、お客様の利益を第一に考える不動産会社・クリアパートナーに不動産売却のことはなんでもご相談ください。
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