不動産相続・遺産分割で
お困りの方へ
相続不動産に関して、遺産分割や活用方法、相続税の納税などでお困りになる方がたくさんいらっしゃいます。たとえば、相続人が複数いる場合はどのように分割すべきか、売却する場合はどのような流れで行うべきかと悩まれることが多いようです。
他にも生前や没後を問わず相続税の節税・納税対策をどうすすめるべきか、そもそも誰に相談すべきかわからない、というお悩みも増えているのが実情です。
クリアパートナーは相続不動産問題解決のスペシャリストとして豊富な実績があります。ここではそんな当社から、相続物件の売却や活用方法、遺産分割の流れを解説いたします。
こんなお困りごとは
ありませんか？
- 実家を相続したが遠方に住んでいて維持・管理が難しいので売却したい
- 兄弟姉妹（甥姪）で遺産相続・遺産分割を行うがどのように進めるべきか方法がわからない
- 相続不動産の売却を検討しているが、資産価値がよくわからない
- 相続した物件で状況がよく分からず、リスクを把握したい
- 相続税がどれくらいかかるのか、節税する方法があるのか知りたい
- 実家を相続したが建物が古く売却すべきか賃貸すべきか迷っている
相続のトラブル回避のための準備
不動産相続においてできる限り回避したいのが相続人同士でのトラブルです。
仲が良いと思っていた親族・親戚同士でも、遺産相続になった途端に険悪な関係になるケースは珍しくありません。特に不動産は現金と異なり、そのままでは分割が難しいためトラブルになりやすいものです。
万が一トラブルが発生した場合にデメリットとなるのが「相続手続きが長期化する」ことです。時間がかかればかかるほど、人間関係はギスギスしてしまいますし、相続人の抱えるストレスも想像を超えるものとなってしまうでしょう。
不動産相続は難しくデリケートな問題です。後々大きな問題へと発展する可能性がありますので、将来起こり得る相続の問題にできるだけ早い段階からしっかりと準備・対応していきましょう。認知症になってからでは何もできることがありません。遺言、生前贈与、家族信託など、超高齢化社会のリスク対策は早めに取り組んだ方がよいでしょう。
財産目録を作って財産状況を明確化
財産（被相続人の遺産）がどれくらいあるのか、まずは整理しましょう。不動産、預金、生命保険、借金など、プラスの資産もマイナスの負債も含めてすべての財産を整理しておけば相続手続きも円滑に行うことができます。手間はかかりますが、後々のトラブルを回避できると考えればぜひ行うべきです。
どれくらい相続税がかかるかの確認
2015年（平成27年）に相続税の基礎控除が4割削減されたため、相続税を課せられるケースが増えてきました。もちろん相続税がかからないというケースもありますので、財産目録を参考に計算しておき、事前に確認しておきましょう。
相続人の整理
相続が発生したら「誰が相続人であるか」をはっきりさせましょう。後から相続人が増えた、減ったとなるとまた最初から話し合い（＝遺産分割協議）をしなければならないためです。
まず、遺言の有無を確認します。遺言は3種類あり、公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言があります。遺言によって、法定相続人以外の相続人が存在する場合がありますので注意が必要です。
法定相続人が誰になるのかは民法によって定められています。民法に則って法定相続人の数を明確化し、相続の話し合いや手続きを進めていきましょう。
相続不動産を売却する際の税務
相続不動産売却時の税務では「取得費の明確化」「譲渡費用の計上」がとても重要になります。また特例等優遇税制があるので活用できるものは活用するとよいでしょう。
?取得費用とは物件購入時にかかった費用のことで、金額が大きいほど税額が少なくなります。
- 購入当時の売買契約書
- 通帳の入出金履歴
- 抵当権設定額
などを参考にしてできる限り明確にしていきましょう。
譲渡費用とは不動産売却時にかかった諸費用のことです。
- 仲介手数料
- 測量費
- 修繕費
など、売却に関係するものでしたら計上できます。かかった費用はできるだけ計上することで、相続税の負担を抑えていきましょう。
相続不動産の売却の流れ
ステップ1：登記名義人（＝売主）を確定する
相続した不動産を売却するには、登記名義を被相続人から売却を行う相続人（＝売主）へ変更する必要があります。登記名義人でなければ不動産を売却することができないためです。
相続人が複数いらっしゃる場合は不動産を共有した形で相続しています。売却をスムーズに進めるためには遺産分割協議をした上で、代表者となる売主の単独所有という形をとる方法もあります。
売主が確定したならば、売却活動を始める前に相続登記をしておきます。
ステップ2：売却活動で買主を探す
相続不動産も一般的な不動産と同じ流れで売却を行います。知人にそのまま売却する場合を除いて、通常は不動産会社に依頼して売却を進めていきます。
時間的な余裕があってなるべく高く売りたいならば仲介売却、納税や税務上の特例を利用する等期限があるなどの理由で早く売りたい場合は不動産買取を選択しましょう。また、仲介の場合は不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があり、不動産業者による買取は市場相場よりも安い価格になる傾向にあるため覚えておきましょう。ちなみに売却にかかった費用は譲渡費用として計上できますので、必ず領収書などの書類を保管しておいてください。
ステップ3：買主との交渉・契約・売却手続き
仲介売却の場合、購入希望者が見つかりましたら、担当者が価格や条件について交渉を進めます。譲れない条件などありましたら事前にお伝え下さい。付加すべき条件、適切な条件は当社より助言いたします。
交渉がまとまれば売買契約へ進みます。ちなみに売買契約時には手付金として売却価格の10％程度が支払われ、残代金はお引渡しと同時に支払われます。
所有権移転登記については一般的には司法書士に依頼して行います。
ステップ4：売却代金の分配
相続人が複数いる場合、遺産分割協議により売却を進める売主が手続きします。売却代金を受け取った後、売主は他の相続人へ適切に分配を行います。この際、手続きの方法によっては所得税・贈与税などが余計にかかってしまう可能性があるため注意しましょう。
また、相続税の納税など税務対応としてかかった譲渡費用についても改めて確認してまとめておいてください。
当社では相続税の申告に精通している税理士も紹介することが可能ですのでお気軽にお問い合わせください。
相続不動産では契約不適合責任にご注意
不動産売却において注意しておきたいのが「契約不適合責任」についてです。売却後、売主から買主に知らされていなかった物件の欠陥（＝瑕疵、カシと読みます）が発覚した場合、売主が買主に対してその補修等の責任を負うというものです。
相続した不動産の建物は築年数の古い物件であるケースが多いです。また、ご自身で利用されていたわけではないため、「気づかなかった欠陥」が潜んでいる可能性があります。補修費用の支払いや契約破棄等、後々のトラブルを回避するためにも、売却の前には専門家による物件調査を行うことをおすすめいたします。
相続不動産の売却なら、出口戦略から考えられる当社にお任せください
「相続の進め方がわからない」「相続税をなるべく抑えたい」「売却までの流れを知りたい」など、相続不動産は一般の売却よりも難しく感じる部分が多いものです。なるべくスムーズに、お客様のご希望に沿った形で進めるためには事前の計画が大切です。
相続人が複数いるならば誰かが代表して売るのか相続人全員が協力して売るのか、トラブルなく円満に相続を進めたいなど、まずは当社にお客様のご希望・ご事情をお聞かせください。
クリアパートナーは相続不動産の売却実績が豊富で様々なご提案が可能です。お客様とご相談し最も有利になる出口戦略を吟味した上で最適なご提案をいたします。たとえば、生前贈与や法人活用による節税などを進めることが可能です。
相続不動産についてお悩みでしたら、実績豊富・多角的な提案ができる当社にぜひお任せください。
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