借地権の売却と注意事項

借地権は売却することが可能ですが、誰に売却するのかによってその方法が変わります。また、いずれの方法であっても地主さんの承諾が必要となりますので、相談・交渉を進めていきましょう。

借地権を売却する3つの方法について解説いたします。

地主さんに借地権を売却するという方法があります。
地主さんが土地を買い戻したいと考えている場合は、第三者へ売却することの承諾を得られない可能性が高いでしょう。
地主さんと古い付き合いで関係も良好であれば快く買い取りを引き受けてくれるかもしれません。このようなケースは個人でも交渉を進めることが可能です。しかし、価格や取引条件の交渉は難航するケースも少なくありません。後々のトラブルを回避するためにも交渉や売却は不動産会社に仲介依頼する方が安全です。

借地権を第三者に売却したい場合、地主さんから「譲渡（売却）」「建物の建て替え」「抵当権設定」などの承諾を得る必要があります。また、承諾を得られた場合には対価として承諾料を支払う必要があります。法律で決まった価格はありませんが、例えば借地権を譲渡する場合の承諾料の相場は一般的には借地権価格の10％程度の費用となります。

借地権の売却を地主さんに相談した場合、地主さんも土地を換価（売却）したいと考えている場合があります。この場合は、借地権と地主さんの土地を一体で売却することで、個別に売却する以上の付加価値が見込めます。
借地権だけ、あるいは借地権の負担付の土地だけでの売却は市場で需要が低く個別に売却しようとすると安価になってしまいますが、一体で売ることで完全な所有権の土地として市場での需要が回復します。

借地権の一部と底地の一部を交換した上で、土地の面積は小さくなるものの、完全な所有権の土地として売却する方法があり、これを等価交換後の売却といいます。
借地権としての売却が難しい場合に利用されます。等価交換をすれば土地を借地権者と地主さんで分割して所有することになり、土地を完全な所有権の土地として売却することが可能です。

しかし裁判までもつれ込んだ場合、地主さんとの関係が悪化するだけでなく、それを客観的事実として認識されることにもなります。結果的に借地権の価値が低くなるなどのデメリットがあるため、できる限り話し合い・交渉にて承諾を得るのが賢明といえます。

「地主さんとの交渉が難しい」「なかなか承諾を得られない」そういった場合は裁判手続きを選択する前に、まずは当社へご相談ください。